- 存股心法

存股:存股王v.s包租婆

這兩天與好友相聚,友人夫婦花了800萬買房,隔成八間套房,準備當包租公、包租婆。他說:「一間套房租5000元,全部租滿就有40000元,每月房貸繳兩萬,還有兩萬元可運用,估計投報率5%左右。」也就是說在套房全租滿的情況下,扣掉房貸一年會有24萬的被動收入。

    我說:「我存股70萬,每年現金股息率約7%,一年的股息有將近5萬元,若我的本金有350萬,大約每年也有25萬現金股息進帳,用不著花800!

朋友說:「房地產比較保值啦!股票要賺錢很難!領了股利但不保證你的本金不會虧損!」我笑著,沒答話。

    其實我想說的是:穩穩存股,用時間加耐心加紀律買進,效果不見得比當包租婆差!以下摘錄網路比較股票與房產的優劣:

                      股票VS.房地產 投資差很大!!!

「天下沒有白吃的午餐」這句經濟學上的名言,具體一點來說就是「報酬越高,需要承擔的風險就越高」。以資產四大類別來說明,不論長期報酬或風險的比較都是「現金<債券<股票房地產」。既然股票和房地產的長期報酬和風險都相當,為何我在部落格或課堂上都是以股票投資為最主要的教學主軸呢?原因在於,雖然股票和房地產的報酬和風險差不多,但其投資的特性卻是差~~!!!

為了讓大家方便吸收,我已經幫大家整理好兩者的比較了:

 

購買目的:股票投資賺錢 房地產在台灣,約80%自住 20%投資

說明:

 

買房子若是自住而非投資,那麼房子對你而言就不是資產,就好像你買衣服、鞋子一樣,只是一般的消費支出,更甚者房子對多數人而言是一種負債,除了房貸之外,裝潢、維修、稅金、保險等,都會不斷產生支出。

購買門檻:股票較低 房地產極高

說明:

 

一張股票幾萬塊就可以買到,一棟房子動輒以百萬千萬計,一般人沒有能力購買,或者需要背負沉重房貸,也從此與良好生活品質、投資致富絕緣。就算沒有負債,由於單價太高,容易造成資產配置過度偏重房地產,造成投資不夠分散,冒了極大風險。

雖然可藉由REITs(不動產投資信託基金)達到小額投資和分散投資的效果,不過目前在台灣REITs的投資標的不多,市場也不夠有效率。假以時日,等到台灣REITs交易市場成熟,以REITs為投資標的的指數型基金倒是可以考慮的投資工具。

交易成本:股票 房地產

說明:

股票買賣交易稅加上手續費大約0.6%,房地產買賣成本,包含仲介費、保險、稅金、 裝潢、維修,大約要10%。另外,不像股票市場那麼有效率以及資訊透明,房地產交易市場買方和賣方之間存在著極大的資訊不對稱,房價幾乎是隨房仲業者自己高興喊價,交易過程的不透明,也造成投資人更容易被上下其手。

 

槓桿操作:股票融資買股票,槓桿比2.5 房地產貸款買房子,槓桿比5~10

說明:

許多人嚷嚷著說,融資買股票風險很大,千萬不要融資買股票,自己卻在不知情的狀況下冒了更大的風險貸款買房子(更不用說,有些人整天強調自己是非常保守的投資人,可是卻年紀輕輕結婚、還生了四個小孩他不知道自己冒了多大的風險嗎?哈哈!)

貸款就是融資,是一樣的東西,很多人甚至貸款超過100%(連裝潢都貸款),銀行也照樣貸給他。而且不同於股票通常是短期融資,房貸一貸就是20年,萬一利率調高一倍(機會很大,因為利率不可能長期處在低水位),每月要繳的房貸馬上倍增,你自問吃得消嗎?

流動性:股票較高 房地產較低

說明:

除非你買的是冷門的中小型股,或遇上股市急跌,否則一般而言股票不太會賣不出去,但相對來講要把房子賣出去可就沒那麼簡單,不是你想賣就賣得出去,所以房子的流動性風險大於股票。

漲跌特性:股票緩漲急跌,週期短 房地產急漲緩跌,週期長

說明:

股市緩漲急跌、週期短,相對進場機會較多,房市則相反。很多人認為房價永遠只會往上漲,不會下跌,那是因為房市不像股市一樣,天天都有即時股價可看,所以我們不知道房價的漲漲跌跌。而且在房市急漲時,媒體會不斷播報,相對房市緩跌時則無新聞點,所以造成大眾人為房市只漲不跌的迷思。

對抗通膨: 兩者皆長期抗通膨

說明:

很多人以為房地產有較佳的抗通膨能力,其實股票的抗通膨能力也一樣好。所謂通貨膨脹就是貨幣的價值下降、商品的價格上升,所以通膨發生時,所有投資的實質報酬都會下降,股票和房地產也不例外。只不過因為房屋(或黃金)是「實質財」,換句話說是一種商品,所以房價自然隨著通膨水漲船高。

真正的抗通膨能力要視該資產的長期報酬而定。假設通膨平均每年3.5%,只有年報酬能超過3.5%的資產報酬才稱得上抗通膨。總而言之,就是長期平均報酬越高,抗通膨能力就越好,所以股票當然是抗通膨的投資首選囉!

 

     看完以上比較,你可能會覺得一直在說股票投資的好話,的確就目前台灣投資環境而言,股票比房地產更適合一般散戶投資人。不過如果您的資產夠豐,或台灣房地產投資市場夠成熟,投資部分房地產的確可以讓您的資產配置更分散,整體投資風險更降低。但如果您的資產不豐,就請您謹遵先人的教誨:「沒那個卡窗(屁股),就麥呷那個瀉藥仔!」或者您經過多方考慮後決定要買房子作為自住用途,那就請您認清事實,房子將成為你的負債,而非資產,而且不論自住或投資,不變的原則都是:低點買進!

房產投資必看好書:《張金鶚的房產七堂課》方智

購屋前不看會後悔:《黑心建商的告白》推守文化

(相關內容可參考:許世穎投資心理學部落格文章〈黑心建商的告白》讀後感〉)

 

本文關於房產投報率的部分感謝自由羽翼大的指正,以下為修正內容:

自由羽翼_2012/05/08 04:09回覆

blog當中「存股:存股王v.s包租婆」這篇誰寫的?內容錯估了不動產的投報率。800萬的不動產,隔成8間房,月收4萬,年收48萬,若本金三成為240萬,貸款560萬,假設貸款利率2.25%,年息12.6萬(月息1.05萬);本金以20年本金平均攤還法,每月償還2.33萬本金,每月淨現金流粗估為4-1.05-2.33萬=6,200元。滿租及未扣管理成本報酬粗估:(48-12.6萬)/240萬=14.75%(定存股的23倍!)若該不動產位於市區或好地段,亦有房價上漲空間, 800→1000萬,價差有200萬,報酬率83.33%。

ps.不動產投資、管理亦有專業學問在,勿貿然投入。



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