我不知道我是淨租賃零售房地產投資信託(REIT)Realty Income NYSE:O的粉絲  。不僅是我自己的投資組合中最大的投資之一,而且我經常寫信。在過去幾個月,房地產收益股價大幅下跌,現正高於52週低位。有一些可能導致這種情況的事情,如零售業的利率壓力或逆風。不管現在的股價有什麼原因,這裡有三件可能會導致股價上漲的事情。

利率可能會保持低於預期的時間

簡而言之,房地產投資信託基金利率上漲通常是不利的 – 至少是他們的股票價格。隨著利率上升,收益型投資者可以從資產(如國債)獲得更高的無風險回報,並預期房地產投資信託基金等“風險較高”資產的收益率將會更高。為了使其股息產生更高的收益率,利率上升往往會導致房地產投資信託的銷售壓力(因此降低價格)。

要清楚,這不是一個完美的相關性,所以它不是完全可預測的。換句話說,如果美聯儲提高利率,房地產投資信託不會同時下降。這個動態的大部分與預期有關。具體來說,聯邦儲備委員會預計未來幾年會有一系列的利率上調,這可能是過去一年來房地產投資信託基金表現不佳的主要原因。

VNQ圖表

數據來源:  YCHARTS

因此,如果利率最終以比市場預期的速度上漲,可能是REIT價格的積極催化劑。

零售擔憂可能會被誇大

很多讀者可能不會驚訝地發現零售行業正面臨逆風。過去幾年來,有幾家高調的破產案,許多其他的實體零售商正在努力保持自己的水平。這確實影響了投資零售物業的房地產投資信託。房地產收入以及其他大部分零售房地產投資信託基金均接近52週低點,而許多其他房地產投資信託基金分部門則表現良好。

零售店面,帶有出門窗口的海報。

您不可能在房地產收入的租戶看到像這樣的跡象。圖片來源:GETTY IMAGES。

雖然零售業的問題肯定影響了房地產收益股價,但重要的是要意識到大部分房地產收入的租戶沒有任何危險。在大多數情況下,銷售非酌情產品的零售商,提供基於服務的產品或具有折扣的商業模式正在做得很好。房地產收入絕大多數的零售租戶適合這些類別。

即使如此,市場的看法似乎是所有的零售都是麻煩的。正因為如此,公司的股價可能會持續低迷,直到零售業整體開始得到一些積極的消息。例如,如果高調的實體零售商報告2017年第二季度的銷售好於預期,而且一段時間內沒有任何重大破產或意外關閉的商店,市場對“死亡”的看法零售“可能開始改變。

2016年的收購可能會產生好於預期的收益

正如我在今年早些時候寫的一篇文章中,“物業收入”2016年最好的部分之一是其意想不到的收購事件。該公司去年每季度提高了收購指導,最終獲得了原來預期的兩倍以上的物業。此外,它以極低的資本成本實現。

不過,我不確定這是否完全融入了Realty Income的2017年收益指引。該公司以有吸引力的投資利差收購了額外的10億美元左右的物業,但目前的指導意見是要求相對來說,經營資金(FFO)的增長率為4.2%-6.3%。

此外,房地產收益有較好的預期結果。如果去年(到2017年迄今為止)的強勁收購速度,今年的FFO產量好於預期,我不會感到驚訝。

愚蠢的底線

要明確的是,這不僅僅是房地產收益可能上漲的三個原因。例如,信用評級升級或普遍強勁的股票市場表現也有助於推動房地產收益的股價走高。

此外,我不是說這三件事情都會發生。不過,我認為他們很可能會發生,如果他們這樣做,他們肯定會給房地產收入帶來增長。