[摘記]資產配置投資策略 第九章 不動產投資標的

資產配置投資策略 第九章 不動產投資標的 摘記

重要概念:

不動產是和股票與債券截然不同的資產類別。

不動產投資信託(REITs)是投資不動產便利管道。

不動產投資信託(REITs)和普通股及債券的相關性有時很低。

◆不動產是少數和股票和債券長期低相關的資產之一。……即使在2000年代中期不動產市場表現低迷的時期,這個現象也沒有改變。

◆投資不動產可獲得兩種報酬:收益報酬和成長報酬。

◆幾乎所有商用租賃合約都內含通貨膨脹避險因子,具體而言,屋主會根據一般物價上漲水準,將上升的通貨膨脹轉嫁給承租者。由於屋主通常都能順利提高租金,故不動產投資標的特別適合用來規避投資組合的通貨膨脹風險。

◆商用不動產投資標的可透過三種管道取得:直接投資房地產、間接透過有限責任企業(LPs)投資,以及間接透過公開掛牌交易的不動產信託投資(REITs)來投資。

◆直接投資房地產的優點:報酬率較高;缺點:須具備親自管理不動產的技巧,若請管理公司代管會導致總報酬率降低。另有長期空置、承租者使用不當或積欠租金等問題。最後若市況不佳轉售不動產,可能面臨難以脫手或是獲利降低的窘境。

◆投資有限責任合夥公司的優點:選擇正確有可能賺到非常可觀的利潤,關鍵在於找到一個誠實且經驗豐富的一般合夥人;缺點:有限責任合夥人只能消極參與,不允許參與這個事業任何階段的事務。另外有限責任合夥公司股份的變現性通常很差,想賣出手中股份很難找到願意開出公平且合理價格的投資者。

◆REITs是參與不動產市場最簡便管道。不動產REITs就像是在股票交易所掛牌交易的一籃子不動產。

優點:擁有公開市場,可以享受立即變現的好處。

缺點:投資人必須支付管理與行政成本,另外除了推選年度委託人以外,REIT投資人無法過問經營管理事務。REIT價格通常未能反映不動產的實際淨資產價值,可能出現夾大的折價或溢價。

◆本書最推薦的投資標的:權益型REIT基金與相關ETF。

◆REITs可分為三種基本次要類型:權益型、抵押權型和混合型。

◆權益型REITs:完全投資在房地產,是最純種的不動產投資標的。

◆抵押權型REITs:未直接持有房地產,而是透過商業貸款來為房地產提供融資,基本上算是一種債券投資標的。

◆混合型REITs:同時持有房地產和不動產抵押權。

◆權益型REITs的投資績效可分為股價表現以及股利與股利再投資報酬。

◆只要REITs將至少90%的應稅所得以股利的形式發放給股東,這家公司就不需繳納企業盈餘所得稅。基於此原因權益型REITs的大多數投資績效來自股利收益和股利再投資的報酬。

◆本書作者建議股票投資組合持有REITs的百分比不宜超過10%,因其屬於較小的市場部門且可供投資的標的相當有限,目前在美國掛牌的REITs僅約100檔。

◆REIT投資標的清單:

先鋒REIT指數型基金(VGSIX)

iShares道瓊美國REIT基金(IYR)

蜘蛛威爾遜REIT基金(RWR)

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